Очікувана вартість реконструкції та відновлення в Україні – $524 мільярди протягом наступного десятиліття, що майже утричі перевищує наш номінальний ВВП за 2024 рік. Такий один із ключових висновків оприлюдненої минулого тижня Урядом України, Групою Світового банку, Єврокомісією та ООН «Швидкої оцінки завданої шкоди та потреб на відновлення (RDNA4)». Окрім колосальних фінансових потреб, перед країною стоїть низка інших «відбудовних» викликів – законодавчих, технологічних, ментальних.

В інтерв’ю Укрінформу їх узагальнив консультант із житлової політики Європейської економічної комісії ООН Сергій Комнатний.

ЗАВДАННЯ №1: У ПОШУКУ ІНВЕСТИЦІЙ

 - Пане Сергію, оцінюючи перспективи відбудови зруйнованої ворогом критичної, промислової, соціальної та житлової інфраструктури, часто послуговуються формулою «відбудуємо краще, ніж було». Але ж для її втілення необхідно кілька умов. Передовсім – фінансування. Чи наблизилася Україна до розуміння, де брати кошти для повоєнного відновлення, хто може бути інвестором та донором, на яких умовах? Адже навіть якщо будуть рішення про репарації від агресора, їх виплата – справа багатьох десятиліть…

- Принцип «відбудувати краще, ніж було», – це не лише про будівництво. Це про формування політики у цій царині, про залучення інвестицій. Тому що законодавство в галузі житлової політики й частково в містобудуванні та розвитку територій в Україні, маємо визнати, не найпрогресивніше і далеко не «європейське».

Тож нам необхідно створити, зокрема, й законодавчі передумови для залучення інвестицій, бо, як ви правильно зазначили, грошей в українському бюджеті на повну відбудову не буде. Без вкладень міжнародних фінансових установ та держав-партнерів нам не обійтися.

І в цьому зв’язку всім відомий Ukraine Facility Plan, що затвердили спільно Європейська Рада та український уряд, якраз передбачає як необхідні реформи, індикатори та напрями вдосконалення, так і інвестиції під ці конкретні реформи та проєкти. Тобто передбачено: якщо Україна втілює в тій чи іншій сфері якісну реформу, на цю галузь надаватимуться європейські кошти. Це і грантова частина, і бюджетна підтримка, й інвестиційна допомога.

- З огляду на розуміння нами й партнерами пріоритетів відбудови, кошти міжнародної підтримки, вочевидь, спрямовуватимуться передовсім на відновлення критичної інфраструктури, далі – на відбудову соціальних об’єктів, громадського простору. Чи залишатиметься щось на житло для українців? На які міжнародні програми та допомогу за цим напрямом можемо розраховувати?

- Справді, відповідно до звіту, який щорічно готують Світовий банк, ООН і Уряд України, 13% усього житлового фонду пошкоджено або зруйновано. Тепер у країні 4,6 мільйона внутрішньо переміщених осіб, ще майже 6 мільйонів людей виїхали за кордон. Як показали опитування, одним з ключових чинників (звичайно ж, після безпеки), який впливатиме на ухвалення рішень про повернення цих людей на Батьківщину, є житлове питання. І відновлення помешкань та створення нового житлового фонду соціального доступного житла – також один із пріоритетів як Ukraine Facility Plan, так і стратегії та поточної роботи нашого уряду.

Єдиним центральним органом виконавчої влади, який відповідає за формування житлової політики і, відповідно, за відновлення, є Міністерство розвитку громад та територій. Воно реалізує низку проєктів за сприяння міжнародних фінансових організацій. Передусім це проєкт «єВідновлення», що втілюється спільно зі Світовим банком. Програма передбачає надання громадянам компенсацій за пошкоджене житло.

Також спільно з Банком розвитку Ради Європи міністерство починає реалізацію другої фази проєкту компенсації за зруйноване житло. БРРЄ минулого року профінансував його на 100 мільйонів євро. І в цьому році готується угода ще на 100 мільйонів євро для компенсаційного механізму – через житлові сертифікати.

Також одним із пріоритетів уряду та міністерства є забезпечення житлом внутрішньо переміщених осіб. Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву – відповідальний виконавець спеціальної програми кредитування таких категорій громадян з коштів уряду Німеччини, що надаються через банк KfW. ВПО в межах цієї програми можуть отримати кредит на дуже пільгових умовах з мінімальним першим внеском 6% від вартості житла та під 3% річних за користування позикою. Такі умови набагато вигідніші й доступніші, ніж ринкові механізми, або навіть механізми, що пропонуються за іншою державною програмою – «єОселя». Бо ми розуміємо, що внутрішньо переміщена особа не завжди може одразу сплатити 20% від вартості квартири. Це переважно люди, які, на жаль, залишилися ні з чим, іноді покидали дім просто з валізою. Тож їм необхідні такі пільгові механізми, щоб за мінімального першого внеску та мінімальних платежів була можливість обслуговувати такий кредит.

Окрім того, міністерство веде перемовини з Європейським інвестиційним банком про започаткування нового напряму – будівництва соціального орендного житла. Сподіваюся, до кінця року відповідний пілотний проєкт стартує і перші такі інвестиції на створення недорогого соціального житла, передовсім для ВПО, почнуть працювати.

- А за яких умов можливий прихід у цей сегмент приватних іноземних інвестицій? Адже зарубіжним (та й внутрішнім) інвесторам буде куди вигідніше вкладатися у відбудову промислової інфраструктури, що швидко приноситиме віддачу, якої у житловому сегменті чекати не доводиться чи принаймні доведеться довго чекати.

- Інвестиції у відновлення житлового фонду, як я щойно сказав, уже йдуть в Україну. Поки що справді, здебільшого, від міжнародних фінансових інституцій – Світового банку, Банку розвитку Ради Європи, Європейського інвестиційного банку.

Що ж до перспектив залучення додаткових коштів, то той же Ukraine Facility Plan передбачає: у разі успішного втілення реформ європейські як державні, так і приватні інвестиції обов’язково зайдуть у житлову сферу. Безумовно, цьому має передувати наша кропітка робота, бо в нинішньому стані вітчизняний житловий сектор не надто привабливий для інвестування. Тому перед Україною – урядом і парламентом – стоїть важливе завдання: зробити житлову сферу цікавою для потенційних інвесторів. Робота в цій галузі має стати бізнесом не лише з точки зору будівництва та продажу житла, як це у нас відбувалося упродовж останніх 30 років, а й через створення соціального орендного житла, яке буде, з одного боку, доступним для багатьох категорій українських громадян, які не в змозі купити власне помешкання, а з іншого – економічно цікавим для майбутнього інвестора. Так це працює в Європі, де багато операторів доступного житла – приватні компанії, які вкладають власні кошти, а також залучають інвестиційні ресурси банків та венчурний капітал для створення фондів управління таким житлом і потім здають помешкання в оренду.

ЗАВДАННЯ №2: ШЛЯХОМ РЕФОРМ

- Інший, поряд із фінансовим, важливий аспект підготовки до масштабної повоєнної відбудови житлового фонду – законодавчий. Схоже, війна нарешті каталізує радикальні зміни радянського та пострадянського законодавчого поля й «совкових» підходів до житлової політики, що Україна десятиліттями відкладала, обмежуючись лише косметичними «рихтуваннями». У парламенті зареєстровано урядовий законопроєкт «Про основні засади житлової політики». Які ключові новації він пропонує і як вони узгоджуються з міжнародним досвідом та баченням наших партнерів?

- Це буде перший профільний закон у межах майбутньої комплексної реформи житлової політики нашої держави. Він передовсім змінить філософію сприйняття як державою, так і громадянами прав та обов’язків у сфері житлових відносин. Чинний дотепер Житловий кодекс від 1983 року сповідує ідеї, які ґрунтувалися на плановій економіці, наданні житла в користування безплатно. А потім у 1992 році, уже в незалежній Україні, ухвалили закон про приватизацію і все державне та комунальне майно віддали у приватну власність.

Можливо, на той момент це були правильні рішення. Але тепер ми маємо розуміти, що в насамперед влада повинна сказати громадянам правду: держава не в змозі забезпечити всіх безплатним житлом, ще й надати його у власність. І навіть більше: ніде в Європі та навіть фактично ніде у світі немає таких зобов’язань держави перед своїми громадянами. Але водночас держава має створити доступні механізми, за допомогою яких кожен може реалізувати своє конституційне право на житло.

І законопроєкт про основні засади житлової політики, який, до речі, уже підтриманий профільним комітетом та ось-ось буде розглянутий у першому читанні в сесійній залі, повністю змінює філософію. Держава не обіцяє всім безкоштовне житло у власність, пріоритетом залишаються тільки військові. Їм за окремим законодавством житло можуть надавати безплатно. Інші категорії громадян мають декілька варіантів вирішення житлового питання. Перше – це участь у фінансово-кредитних механізмах, зокрема пільгових: пільгові іпотека та лізинг. Інша можливість – соціальне орендне житло. Передбачається, що таке житло, яке буде створене муніципалітетами чи державою, або ж приватним бізнесом, за помірну плату передаватимуть громадянам в оренду. Це два основні напрями, за якими держава виконуватиме свої зобов’язання щодо тих громадян, що потребують вирішення житлового питання.

Також законопроєкт установлює нові принципи та підходи до характеристик цього житла. Передовсім діятимуть мінімальні вимоги до його споживчої якості.

Визначається необхідність стратегічного планування – тобто на виконання закону буде розроблено державну стратегію у цій сфері на наступні 5–7 років, яка оцінюватиме потреби, можливості, механізми та джерела фінансування. І в кожний період проводитиметься аудит ефективності виконання тих чи інших затверджених напрямів та проєктів.

Також законопроєкт закладає підґрунтя для залучення бізнесу – як вітчизняного, так і міжнародних фінансових компаній – у житлову галузь. Пропонується створити інститут оператора доступного житла – або державної чи комунальної, або ж приватної форми власності. Оператори можуть отримувати на вигідних умовах земельні ділянки, пільгові податкові ставки, але надалі у своїй господарській діяльності вони будуть обмежені розміром орендної плати, максимальний рівень якої регулюватиме держава.

- Тобто, окрім іншого, ідеться про формування підґрунтя для відновлення фактично з нуля фондів соціального та службового житла, що є в розпорядженні громад. Адже через масову приватизацію житлової нерухомості в 1990-ті частка таких помешкань в Україні не перевищує 1,5–2%, тоді як у більшості європейських країн вона в багато разів вища. Тепер в Україні стартує пілотний проєкт за участі, якщо не помиляюся, 20 ОТГ, які матимуть змогу розпочати формування таких фондів житла. Чи охоче громади зголошуються на участь у проєкті, чи, як мовиться, «з-під палиці»?

- Так, це той проєкт з очікуваним фінансуванням від ЄІБ, про який я вже згадував. Зрозуміло, що якби на місцях не були зацікавлені у формуванні таких фондів, то ці громади у пілотний проєкт не включили б. Громади дуже зацікавлені, адже половина коштів, які мають надійти на реалізацію програми, – грантова частина від Євросоюзу, ще половина – кредит, який надаватиметься міжнародною фінансовою установою.

Зацікавленість виявляють передовсім громади, де осіло багато внутрішньо переміщених осіб. Ці люди потребують підтримки, якісної інтеграції у громади. А якісна інтеграція не можлива без двох важливих передумов: житла та робочих місць. І в разі успішної реалізації цього проєкту одне з ключових (житлове) питання повністю вирішується.

- А які варіанти прискорення формування таких фондів? Ідеться ж не лише про будівництво житла «з нуля». Набудувати мільйони нових квадратних метрів дуже швидко, вочевидь, не вдасться. У цьому зв’язку багато говорять про реконструкцію наявного житлового (і частини нежитлового) фонду, а також про ревізію, інвентаризацію всіх об’єктів, якими володіють громади чи які свого часу були в них незаконно «віджаті».

- В Україні є дуже багато об’єктів нерухомості, які, на перший погляд, не мають господаря. І минулого року було ухвалено відповідний закон №4080, що передбачає інвентаризацію таких об’єктів у державі. Тепер профільне міністерство розробляє підзаконні акти для того, щоб забезпечити їх комісійні обстеження та ухвалення рішень про можливість переобладнання, реконструкції під об’єкти, де можуть мешкати – тимчасово або й у середньостроковій перспективі – внутрішньо переміщені особи. Звичайно, це легко не буде, тому що ситуація за багато десятиліть украй запущена. Але ж із чогось починати треба…

Та й роль місцевого самоврядування в цьому є ключовою, адже ніхто краще, ніж представник міста, не знає, що є у нього на території. Я впевнений, що для представників громад ці порожні будівлі, занедбані гуртожитки тощо – неабияка проблема, адже для їх порятунку від остаточного запустіння необхідні кошти, яких громади не мають. А тут пропонується готовий дієвий механізм, можуть прийти інвестори. Коли буде напрацьовано відповідну нормативну базу, це, з одного боку, допоможе відновити будівлі до нормального стану, а з іншого – розв’язати проблему забезпечення житлом ВПО, які тепер або мешкають у місцях тимчасового проживання, або орендують житло за ринковими цінами.

- Коли йдеться про формування фондів соціального житла та управління ними, наші політики та посадовці часто наводять приклад Амстердама, де 80% помешкань – орендне житло, і більшістю цього житла володіють та управляють приватні фонди, які надають його в оренду (навіть із правом викупу) тим, хто цього потребує. За яких умов таке можливо в Україні?

- Можливо все. Для інвестора важливі декілька речей. Перше – це прозорість. Друге – захищеність інвестицій. І третє – прибутковість. Усе це можна забезпечити через законодавче регулювання. Перший законопроєкт вже в парламенті. Розробляється і другий – проєкт закону про соціальне орендне житло. До речі, над обома документами разом з міністерством працює низка міжнародних організацій, зокрема, й фінансових. У межах робочої групи їхні представники консультують та надають рекомендації. От коли Україна створить цю законодавчу рамку, інвестиції прийдуть.

ЗАВДАННЯ №3: ЗМІНИ СВІТОГЛЯДУ

- Дещо про ментальну готовність українців до нової парадигми житлової політики. На відміну від багатьох європейців, що звикли все життя мешкати в орендованому, зокрема соціальному, житлі, для нас власні будинок чи квартира – одна з ключових життєвих цінностей. Але ж, вочевидь, багатьом ВПО та іншим українцям, які втратили дах над головою, принаймні впродовж перших років по війні доведеться миритися із тим, що житло, в якому вони мешкатимуть, – не їхня власність.

- Ось ви назвали приклад Амстердама. Можна згадати ще й Париж, Відень, Берлін, де також 40%–50%, а іноді й 60% людей мешкають в соціальному орендному житлі. Але розуміння та сприйняття соціального житла в Україні упродовж багатьох десятиліть було інакшим. Вважалося, що це якесь дешеве житло поганої якості лише для представників маргінальних груп, і що мешкати в соціальному житлі соромно. В Європі не так. Там соціальне житло – енергоефективне, повністю обладнане, нормальної якості, воно добре адмініструється. Це точно таке ж житло, яке можна купити на ринку нерухомості.

Тому ми й маємо, по-перше, створити законодавчу базу для прозорого та ефективного залучення інвестицій. По-друге – провадити роз’яснювальну роботу, переконуючи людей, що соціальне житло – це нормально, це не соромно, це аж ніяк не погано. І переконувати в цьому доведеться не лише звичайних громадян, а й багатьох чиновників, у яких таке ж сприйняття: мовляв, соціальне житло – це щось для незахищених та найбідніших. Насправді ж для нормального здорового суспільства це – адекватне житло.

- А вітчизняний бізнес готовий до житлової відбудови – зокрема, й світоглядно? Бо в умовах дефіциту квадратних метрів та нехай і обмеженого, але доволі значного фінансового ресурсу, що, як очікується, потрапить на ринок, посилюватиметься спокуса штучно завищувати ціни та «заощаджувати» на матеріалах і технологіях.

- Бізнес без прибутку працювати ніде не буде, звісно. Чи готовий бізнес до чесної роботи, яка хоч і приноситиме прибуток, але не одразу після вкладень? Поки що ні, бо в державі не створено необхідних умов – зокрема, прозорих механізмів «входження в гру» та чітких «правил гри». Але вони вже створюються. Готуючи законопроєкти, ми консультуємося з тим же Світовим банком, із Європейським інвестиційним банком, адже у них є досвід залучення бізнесу в соціальні проєкти. І вони приділяють велику увагу формулюванням норм та статей, які дають змогу бізнесу, міжнародному зокрема, прозоро та конкурентно приєднатися до процесу відбудови.

ЗАВДАННЯ №4: ТЕХНОЛОГІЇ ТА ЦИФРОВІЗАЦІЯ

- А чи готова Україна до відбудови технічно й технологічно, щоб нове справді було кращим – і до того ж в умовах обмеженого фінансового ресурсу та у стислих часових рамках?

- Це питання більше до будівельників. Але я упевнений: якщо у нас буде створено підґрунтя для входження на ринок ефективного та чесного інвестора, і технології цей інвестор із собою приведе. А наш український бізнес дуже швидко підлаштовується та переймає передові технології. Якщо ми подивимося на нові будівлі, зокрема житлові, які зводяться в Україні, та порівняємо їх із такими ж будівлями у Європі, то наші за всіма параметрами нічим не гірші. Україна вже імплементувала низку будівельних норм та стандартів, які діють у Європейському Союзі, і наші вимоги до нового будівництва або до реконструкції споруд уже на досить високому рівні.

- Яким бачите процес цифровізації цієї галузі – зокрема, перспективи формування Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи?

- Так, законопроєкт про основи житлової політики декларує необхідність створення такої Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи. Наприклад, як у нас тепер ведеться облік громадян, що потребують житла? Це звичайні «черговики», внутрішньо переміщені особи, військові й так далі. Наразі це паперові списки, які ведуть органи місцевого самоврядування. Кожна людина збирає купу довідок, несе їх у паперовому вигляді до виконкому, там засідає комісія, ухвалює рішення: має заявник право на поліпшення житлових умов чи не має. У разі позитивної відповіді претендента вносять до якогось списку, який ніхто не бачив, і ніхто не знає, як рухається черга та чи рухається взагалі.

Створення Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи повністю позбавить нас чиновницького впливу на ці процеси. Людина, з одного боку, зможе в електронному вигляді через застосунок «Дія», наприклад, подати всю інформацію про себе. З іншого боку, оператори доступного житла та виконавці тих чи інших програм внесуть туди інформацію про свої програми та їх умови, а система автоматично згенерує й дасть людині відповідь, на що у плані поліпшення житлових умов вона має право, до якого оператора чи до якого виконавця програми їй потрібно звернутися та що для цього необхідно.

Передбачається, що жодних паперових взаємовідносин між заявниками та чиновником не буде. Також система дасть можливість на державному та муніципальному рівнях аналізувати потреби, адже це критично необхідно для планування програм та бюджетів. А ще це допоможе оперативно й відкрито звітувати про виконання усіх програм, які діють в Україні.

- А яких документів для розвитку рамкового законопроєкту потребуватиме оновлена архітектура житлової політики України? Які тут можливі поради від міжнародних партнерів?

- Сподіваюся, парламент без проблем та особливих зволікань ухвалить згаданий уже проєкт закону про основні засади житлової політики, який прийде на зміну Житловому кодексу та скасує закон про приватизацію житла. Важливо, щоб в остаточній редакції там не було якихось популістичних правок, що можуть нівелювати здобутки цього проєкту закону.

Про другий законопроєкт – щодо соціального орендного житла – ми теж уже говорили. Третій проєкт має запропонувати зміни до законодавства про управління житловим фондом.

За шість місяців після ухвалення першого закону уряд повинен затвердити державну житлову стратегію. Щоб кожне міністерство чи муніципалітет мали чітке уявлення про послідовність кроків за тими чи іншими напрямами. Громади розумітимуть, як і на що вони зможуть залучати кошти з державного бюджету чи від міжнародних фінансових установ. І це – лише старт реформи. Далі доведеться внести зміни ще до майже 70 законів задля розвитку сучасного цивілізованого ринку житла.

Владислав Обух, Київ
Фото: Павло Багмут